Cómo calcular beneficio de compraventa de vivienda

Cada operación de house flipping depende de dos números: el precio máximo que puedes pagar y el beneficio neto después de todos los costos. La regla del 70 % da una revisión rápida del primer número. La fórmula completa de beneficio da el segundo. Ambas dependen de un ARV realista, que suele ser la entrada más importante del cálculo.

Cómo calcula la regla del 70 % la oferta máxima

La regla del 70 % es una herramienta de cribado. Indica el precio máximo que podrías pagar y aún dejar margen para costos de tenencia, venta y beneficio. No garantiza un beneficio concreto.

Fórmula:

Precio máximo = (ARV × 0,70) - costos de reparación

Pasos:

1. Estima el ARV con ventas comparables del mismo vecindario.
2. Usa propiedades similares por tamaño y condición después de renovar.
3. Multiplica el ARV por 0,70.
4. Resta costos totales de reparación.
5. Usa el resultado como oferta máxima orientativa.

Ejemplo resuelto: ARV = $300.000 y reparaciones = $45.000.

• 300.000 × 0,70 = 210.000
• 210.000 - 45.000 = 165.000

Precio máximo de compra: $165.000. El margen de 30 %, en este caso $90.000, debe cubrir tenencia, venta y beneficio neto. Usa la calculadora de compraventa de vivienda para modelar tu trato.

Cómo calcular el beneficio completo

Una vez que tienes precio de compra y costos, la fórmula completa muestra el resultado neto antes de impuestos.

Beneficio = ARV - precio de compra - reparaciones - costos de tenencia - costos de venta

Pasos:

1. Empieza con el ARV esperado.
2. Resta el precio de compra.
3. Resta reparación y renovación.
4. Resta costos de tenencia: intereses, impuestos, seguro y servicios.
5. Resta costos de venta: comisión, cierre, staging y fotografía.
6. El resto es beneficio antes de impuestos.

Ejemplo resuelto: ARV = $300.000, compra = $165.000, reparaciones = $45.000, tenencia = $15.000 y venta = $15.000.

• Margen bruto: 300.000 - 165.000 = 135.000
• Después de reparaciones: 135.000 - 45.000 = 90.000
• Después de tenencia y venta: 90.000 - 15.000 - 15.000 = 60.000

Beneficio neto antes de impuestos: $60.000.

Qué costos entran en el presupuesto

El error común es subestimar costos. Separa cada grupo.

Reparación y renovación:

• Estructura, techo, cimentación o entramado
• HVAC, plomería y electricidad
• Pisos, pintura, cocina, baños y acabados
• Permisos e inspecciones
• Mano de obra y contingencia de 10 % a 15 %

Tenencia mensual:

• Intereses de préstamo
• Impuestos de propiedad
• Seguro
• Servicios durante la obra

Venta:

• Comisión inmobiliaria
• Costos de cierre del vendedor
• Staging y fotografía

Por qué ARV es el número más importante

La regla del 70 % y la fórmula completa dependen del ARV. Si lo sobrestimas por $20.000, la oferta máxima sube por $14.000 y el beneficio proyectado sube por $20.000, aunque el mercado no respalde ese precio.

Para una estimación defendible, usa ventas comparables recientes, cercanas y similares. Un agente inmobiliario o tasador local puede revisar si las comparables realmente coinciden.

Consulta el centro de calculadoras financieras para más herramientas inmobiliarias.

Fuentes y referencias

• BiggerPockets, The 70% Rule for Real Estate Investing
• National Association of Realtors

Aviso: esta guía es educativa. No es asesoría financiera, fiscal ni de inversión. La compraventa de viviendas implica riesgo importante. Resultados reales dependen de mercado, costos, financiamiento y hechos no modelados en una fórmula. Consulta profesionales licenciados antes de invertir.