Calculadora de compraventa de vivienda
Estima la ganancia, el ROI y el precio máximo de oferta en una compraventa de vivienda. Introduce tu ARV, precio de compra, renovación y costos de mantenimiento para calcular tu operación.
Por El equipo de Calcumatix Revisado por Revisión editorial de Calcumatix
Resultado
$29.000,00
La ganancia estimada de la reventa es $29.000,00, un retorno del 9,67 % sobre la base de costo invertido simplificada.
Estimación educativa únicamente. Los retornos reales del proyecto dependen del financiamiento, los impuestos, las reparaciones, el tiempo en el mercado, los permisos y el riesgo del precio de venta.
Respuesta rápida
Una calculadora de compraventa de vivienda estima la ganancia con: ganancia = ARV − compra − renovación − mantenimiento − cierre. Los inversores usan la regla del 70 % para hallar la oferta máxima permitida (MAO): MAO = (ARV × 70 %) − renovación. Con un ARV de 300.000 $ y 50.000 $ de renovación, el MAO es 160.000 $.
Qué hace una calculadora de compraventa y cómo funciona
Una compraventa de vivienda (house flip) es una estrategia de inversión inmobiliaria en la que un inversor compra una propiedad deteriorada o infravalorada, la renueva y la vende con ganancia en un plazo corto. Calcular la ganancia con precisión antes de la compra es esencial porque el margen de error en la compraventa es reducido: los sobrecostos de renovación, los costos de mantenimiento y los cambios del mercado pueden eliminar rápidamente una ganancia proyectada. Esta calculadora usa dos enfoques complementarios: el modelo completo de ganancia (ARV menos todos los costos del proyecto) para estimar la ganancia real en dólares, y la regla del 70 % (una heurística de inversores ampliamente usada) para calcular rápidamente el precio máximo que deberías pagar por una propiedad mientras proteges tu margen de ganancia objetivo.
La fórmula de ganancia y el cálculo del MAO en la reventa
Ganancia = ARV − precio de compra − costos de renovación − costos de mantenimiento − costos de cierre ROI = ganancia ÷ efectivo total invertido × 100 Oferta máxima permitida (MAO) = (ARV × 70 %) − costos de renovación
- Ganancia = ARV − precio de compra − costos de renovación − costos de mantenimiento − costos de cierre
- ROI (%) = ganancia ÷ efectivo total invertido × 100
- Oferta máxima permitida (MAO) = (ARV × 70 %) − costos de renovación
Cómo usar esta calculadora de compraventa en 6 pasos
Datos de entrada
- ARV: tu mejor estimación del precio de venta después de la renovación
- Precio de compra: el precio que pagas u ofreces
- Costos de renovación: presupuesto total de renovación
- Costos de cierre: costos totales de transacción en la compra, como una sola cifra en dólares
- Costos de mantenimiento: gastos combinados totales durante todo el período de tenencia (intereses, impuestos, seguro, servicios), como una sola cifra en dólares
- Porcentaje de costos de venta: comisiones de agente y costos de cierre del lado del vendedor como porcentaje del ARV
Pasos
- Introduce el ARV basado en ventas comparables de los últimos 90 días dentro de 1,6 km de la propiedad en cuestión.
- Introduce el precio de compra (o el precio que estás considerando ofrecer).
- Introduce la estimación total del costo de renovación. Si no tienes una cotización de contratista, añade una reserva de contingencia del 20 %.
- Introduce tus costos de cierre totales y costos de mantenimiento totales como cifras únicas en dólares para todo el proyecto.
- Introduce tu porcentaje de costos de venta.
- Lee la ganancia estimada, el ROI y si el precio de compra está dentro del umbral MAO de la regla del 70 %.
Ejemplo de calculadora de compraventa con cada paso mostrado
Analizar una propiedad con ARV de 275.000 $, bajo contrato a 140.000 $, 45.000 $ de renovación, 2.800 $ de costos de cierre, 9.000 $ de costos de mantenimiento totales, 7 % de costos de venta.
- Costos de venta: 275.000 $ × 7 % = 19.250 $.
- Costo total del proyecto: 140.000 $ + 45.000 $ + 2.800 $ + 9.000 $ + 19.250 $ = 216.050 $.
- Ganancia: 275.000 $ − 216.050 $ = 58.950 $.
- Efectivo total invertido: 140.000 $ + 45.000 $ + 2.800 $ + 9.000 $ = 196.800 $.
- ROI: 58.950 $ ÷ 196.800 $ × 100 = 29,95 %.
- MAO (regla del 70 %): (275.000 $ × 0,70) − 45.000 $ = 147.500 $.
El precio de compra de 140.000 $ está por debajo del MAO de 147.500 $, cumpliendo la regla del 70 %. La ganancia estimada es 58.950 $ con un ROI del 29,95 %.
Cuándo da la respuesta correcta la calculadora de compraventa
Usa esta herramienta al comienzo del análisis de una operación para determinar rápidamente si una propiedad vale la pena investigar más. Úsala inmediatamente después de obtener los comparables para ver si la diferencia entre el ARV y el precio pedido deja suficiente margen para cubrir renovación, mantenimiento y costos de cierre.
Supuestos
- El ARV se basa en propiedades comparables realmente vendidas, no en listados activos ni estimaciones de valoración automatizada.
- La regla del 70 % apunta a un margen aproximado del 30 % para cubrir renovación, todos los costos de transacción, costos de mantenimiento y un margen de ganancia.
- Los costos de renovación son totales completos que incluyen mano de obra, materiales, permisos y una reserva de contingencia.
- El período de tenencia comienza en el cierre de compra y termina en la fecha de cierre de la reventa.
- No se modela el impuesto sobre la renta de la ganancia de la reventa.
Limitaciones
- No modela la estructura de financiamiento (dinero duro frente a convencional frente a efectivo) ni el efecto de la deuda en los retornos sobre el capital.
- No modela cambios inesperados en el alcance de la renovación.
- No tiene en cuenta el impuesto sobre ganancias de capital a corto plazo.
- La regla del 70 % es una heurística, no una garantía.
- No se modela el momento del mercado ni la precisión del ARV.
En la práctica
El error más grande que cometen los nuevos inversores en compraventa de vivienda es tratar una valoración automatizada en línea (AVM) o un Zestimate de Zillow como un ARV real. Estas herramientas son promedios retrospectivos y con frecuencia pasan por alto el matiz de calles específicas, tamaños de lote, zonas escolares y acabados. Construye siempre tu ARV a partir de ventas comparables cerradas obtenidas directamente del MLS, idealmente revisadas por un agente inmobiliario local. Un ARV que sea un 10 % demasiado optimista en un proyecto de 300.000 $ significa 30.000 $ menos de ganancia, lo que puede ser todo tu margen.
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Preguntas frecuentes sobre la calculadora de reventa
¿Qué significa ARV en una compraventa de vivienda?
ARV significa valor tras reparación (After Repair Value): el valor de mercado estimado de la propiedad una vez completadas todas las renovaciones y en condición de venta. Es la cifra más importante en una operación de compraventa porque todos los demás costos se miden contra ella. El ARV se estima analizando propiedades comparables vendidas (comps) en el mismo vecindario de los últimos 90 a 180 días.
¿Qué es la regla del 70 % en la compraventa de viviendas?
La regla del 70 % es una heurística de filtro rápido usada por inversores de compraventa. Establece que un inversor no debe pagar más del 70 % del ARV de la propiedad menos los costos de renovación estimados. La fórmula es: oferta máxima permitida = (ARV × 0,70) − costos de renovación. El margen del 30 % restante cubre todos los costos de transacción, costos de mantenimiento y un margen de ganancia.
¿Cómo estimo los costos de mantenimiento de una compraventa?
Los costos de mantenimiento son todos los gastos que pagas mientras eres dueño de la propiedad antes de venderla. Los componentes principales son: intereses de préstamo de dinero duro o privado (a menudo de 10 % a 14 % anualizado), impuestos a la propiedad (prorrateados a tu período de tenencia), seguro de vivienda, servicios que debes mantener y cualquier cuota de HOA. Suma estos montos mensualmente y multiplica por el número de meses que esperas mantener la propiedad.
¿Cómo cambia la regla del 70 % en un mercado competitivo?
En mercados con costos de renovación muy bajos, fuerte demanda de compradores y ciclos de venta rápidos, algunos inversores usan una regla del 75 % para mantenerse competitivos. En mercados de alto costo (mano de obra alta, materiales caros, plazos de permisos lentos), algunos inversores ajustan al 65 %. El porcentaje es un punto de partida calibrado según las condiciones locales, no una constante universal.
¿Pago impuesto ordinario sobre la renta o impuesto sobre ganancias de capital en una compraventa?
Si vendes la propiedad dentro de los 12 meses de la compra, la ganancia se clasifica como ganancia de capital a corto plazo y se grava a tu tasa de impuesto ordinaria (22 % a 37 % para la mayoría de los inversores, según el Tema Fiscal 409 del IRS). Si mantienes la propiedad más de 12 meses, la ganancia califica como ganancia de capital a largo plazo (0 % a 20 %, según tu tramo). La mayoría de las compraventas se completan en menos de 12 meses, así que normalmente se aplica la tasa a corto plazo.
Fuentes
Revisado para verificar su exactitud con la fórmula anterior.